Οι δημογραφικές και κοινωνικές αλλαγές διαφοροποιούν τη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα.

Του Παύλου Λοΐζου*

Το 20% των αγοραστών ακινήτων στις ΗΠΑ είναι μεγάλες επιχειρήσεις ή άτομα υψηλής εισοδηματικής στάθμης τα οποία αγοράζουν οικίες και διαμερίσματα είτε για να τα μεταπωλήσουν είτε για να τα ενοικιάσουν σε τρίτους. Πρόκειται για μία τάση που αυξάνεται διαρκώς αφού όσοι έχουν τους σχετικούς οικονομικούς πόρους, αγοράζουν οικιστικά ακίνητα για να τα ενοικιάσουν πίσω στους αρχικούς τους ιδιοκτήτες ή για να τα βγάλουν στην αγορά προς ενοικίαση. Η συγκεκριμένη τάση έχει ενισχυθεί πολύ κατά την τελευταία διετία στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού, αφού όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες κατοικιών αποφασίζουν να τα πωλήσουν για να απελευθερώσουν κεφάλαιο το οποίο χρησιμοποιούν για να αποπληρώσουν δάνεια, να τα βγάλουν πέρα σε δύσκολες οικονομικές συνθήκες, και ούτω καθ΄ εξής. Παράλληλα, καταγράφεται η τάση από τη γενιά Υ (αυτοί που γεννήθηκαν τις δεκαετίες του 80’ και του 90’) να ενοικιάζουν παρά να αγοράζουν καθώς έτσι έχουν μεγαλύτερη άνεση για μετακινήσεις. Για να είμαστε πιο συγκεκριμένοι, στις ΗΠΑ υπάρχουν περίπου 140 εκατομμύρια οικιστικές μονάδες, εκ των οποίων περίπου τα 80 εκατ. αποτελούν ανεξάρτητες οικογενειακές κατοικίες. Από αυτές, περίπου τα 15 εκατ. ενοικιάζονται εκ των οποίων οι 300.000 κατέχονται από θεσμικούς επενδυτές. Οι πλείστες των υπόλοιπων κατέχονται ανεξάρτητους ιδιοκτήτες ακινήτων. Μπορεί ακόμα το ποσοστό να είναι χαμηλό, ωστόσο, δείχνει μία τάση ως προς το που πάνε τα πράγματα.

Θεωρούμε πως αντίστοιχα θα εξελιχθούν τα πράγματα και στην Κύπρο αν και ακόμα η έννοια της ιδιοκατοίκησης είναι πολύ ισχυρή. Πρόσφατη ανάλυση των πράξεων που διενεργήθηκαν τους τελευταίους 18 μήνες στην επαρχία Λευκωσίας, από την WiRE FS, κατέδειξε πως το 40% περίπου της αξίας των πράξεων αφορούσαν σε διαμερίσματα ενώ τα δύο τρίτα σημειώθηκαν σε αστικές περιοχές.

Πηγαίνοντας ένα βήμα παραπέρα και αναλύοντας τα στοιχεία της Eurostat, διαφαίνεται εντονότερα η συνεχής μείωση της τάσης για ιδιοκατοίκηση. Ενδεικτικά, το 2009 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ανερχόταν στο 74.1%, το 2013 μειώθηκε στο 73% και το 2019 (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία) μειώθηκε στο 67.9%. Μάλιστα, το 2019 ήταν η πρώτη χρονιά από τότε που υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, που το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Κύπρο έπεσε κάτω από τον μέσο όρο (69.8%) στην ΕΕ των 27.

Καθώς διαφοροποιούνται τα δημογραφικά δεδομένα της χώρας (λιγότερες γεννήσεις, μικρότερες οικογένειες) αλλά και οι κοινωνικές συνήθειες (αύξηση των ατόμων που εργάζονται, μεγαλύτερη ανάγκη για διασκέδαση), αλλάζουν και οι ανάγκες για στέγαση. Πλέον τα μεγάλα σπίτια με μεγάλες αυλές δεν είναι στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος. Άλλωστε, οι τιμές πλέον είναι τέτοιες που πολλοί δεν μπορούν να αποκτήσουν ένα μεγάλο σπίτι, σε αντίθεση με το τι ίσχυε πριν από 30 χρόνια. Το βλέπουμε άλλωστε και από τις ιστοσελίδες των εταιρειών διαχείρισης δανείων και ακινήτων, ότι τα μεγάλα σπίτια παραμένουν προς πώληση για πολύ περισσότερο καιρό απ’ ότι τα διαμερίσματα. Σήμερα, είναι ξεκάθαρη η αυξημένη ζήτηση για ακίνητα προς ενοικίαση και ειδικά για διαμερίσματα. Σ’ αυτά τα πλαίσια, θα πρέπει και η Πολιτεία να εξετάσει τρόπους για να μειωθούν οι τιμές των ενοικίων αλλά και να αυξηθεί η προσφορά, καθώς σήμερα υπάρχει έλλειμμα οικιστικών ακινήτων προς ενοικίαση στην αγορά.  Ένα μέτρο που θα μπορούσε να ληφθεί, είναι η επιβολή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ σε νέες οικιστικές μονάδες. Σήμερα είναι στο 19% και ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το μετακυλήσει στον ένοικο όπως συμβαίνει με τα εμπορικά ακίνητα για τα οποία οι ένοικοι καταβάλλουν ΦΠΑ. Βέβαια, το μέτρο θα πρέπει να περιλαμβάνει και δικλείδες ασφαλείας ώστε ο μειωμένος φόρος να μετακυλίεται  και στην τιμή ενοικίασης και να μην αυξήσει απλώς το κέρδος του επιχειρηματία ανάπτυξης γης.

Ο πληθυσμός και τα νοικοκυριά της Κύπρου αυξήθηκαν κατά τα τελευταία τριάντα χρόνια (από 185,459 νοικοκυριά το 1992, στα 303,242 το 2011), αλλά οι αλλαγές στη  δομή τους ήδη διαφαίνονται. Καθώς αναμένουμε με ενδιαφέρον τα δεδομένα της εθνικής απογραφής του 2021, υπενθυμίζουμε πως το 1992 ο αριθμός των νοικοκυριών με ένα και δύο άτομα ήταν 69,418 και 156,679 αντίστοιχα. Αποτελούσαν μόλις το 37% του συνόλου των νοικοκυριών το 1992, αλλά στην απογραφή του 2011 το ποσοστό τους αυξήθηκε στο 52%. Αντίθετα, το ποσοστό των νοικοκυριών με τέσσερα άτομα και άνω μειώθηκε από 45% του συνόλου το 1992 στο 30% το 2011 (83,792 το 1992, 91,266 το 2011).

Η σύνθεση των οικιστικών ακινήτων έχει ήδη αλλάξει. Στην απογραφή του 2001 οι κατοικίες με ως 5 δωμάτια (συμπεριλαμβανομένης κουζίνας και καθιστικού) αντιστοιχούσαν στο 52% του συνόλου ενώ το 2011 στο 61%. Η μεγαλύτερη αύξηση στην κατανομή ήταν σε κατοικίες με τρία και τέσσερα δωμάτια (18% και 23% αντίστοιχα), το οποία συνάδει με τις αλλαγές στην σύνθεση των νοικοκυριών.

Καθώς τα δημογραφικά δεδομένα διαφοροποιούνται με ταχύτατους ρυθμούς, αντίστοιχα αλλάζουν και οι τάσεις στην αγορά ακινήτων. Τόσο η Πολιτεία όσο και οι επιχειρηματίες του τομέα πρέπει να προχωρήσουν στις κατάλληλες προσαρμογές λαμβάνοντας υπόψη όλες αυτές τις διαφοροποιήσεις ώστε να μην χρειαστεί να τρέχουν εκ των υστέρων με βεβιασμένες και μη μελετημένες κινήσεις.

*Διευθύνων Σύμβουλος, WiRE FS