Η αγορά ήδη «απαντά» στη ζήτηση για μικρότερες, οικονομικότερες μονάδες. Το ερώτημα είναι αν θα συνεχίσει να το κάνει άτυπα και ανεξέλεγκτα — ή αν το κράτος θα επιλέξει να το ρυθμίσει ορθολογικά.

Του Ανδρέα Ανδρέου*,

*Κτηματομεσίτη

Η συζήτηση για τα ελάχιστα εμβαδά διαμερισμάτων παρουσιάζεται συχνά ως δίλημμα μεταξύ «ποιότητας ζωής» και «κερδοσκοπίας». Στην πράξη, όμως, υπάρχει ένα τρίτο και πολύ πιο ρεαλιστικό σενάριο. Όταν το θεσμικό πλαίσιο δεν αντανακλά τη ζήτηση, η αγορά προσαρμόζεται μόνη της. Συχνά εκτός πλαισίου.

Ήδη στην Κύπρο παρατηρείται ένα φαινόμενο που δεν συζητείται αρκετά. Το κτηματομεσιτικό μας γραφείο έχει πρόσφατα μεσολαβήσει σε 5 πράξεις όπου ξένοι επενδυτές και μικροεπενδυτές αγοράζουν μεταχειρισμένα διαμερίσματα σε παλαιά κτίρια και με σκοπό να τα αναδιαμορφώνουν εσωτερικά: διαχωρισμοί χώρων, μετατροπή ενός υπνοδωματίου σε δύο μικρότερα, δημιουργία «ευέλικτων» χώρων διαμονής που υπερβαίνουν στην πράξη τις ελάχιστες προδιαγραφές των σύγχρονων κανονισμών.

Η αγορά ήδη «απαντά» στη ζήτηση για μικρότερες, οικονομικότερες μονάδες. Το ερώτημα είναι αν θα συνεχίσει να το κάνει άτυπα και ανεξέλεγκτα — ή αν το κράτος θα επιλέξει να το ρυθμίσει ορθολογικά.

Το Κλασικό Φαινόμενο της Υπερρύθμισης

Στην οικονομική θεωρία, όταν η ρύθμιση επιβάλλει όρια που δεν ανταποκρίνονται στη ζήτηση, δημιουργούνται δύο παράλληλες αγορές:

1. Η επίσημη, αυστηρά ρυθμιζόμενη αγορά.
2. Η ανεπίσημη ή ημι-σκιώδης αγορά, όπου η προσαρμογή γίνεται εκ των υστέρων.

Το έχουμε δει:

• Στις αγορές ενοικίων με αυστηρά πλαφόν.
• Στις πολεοδομικές υπερβάσεις σε περιόδους στεγαστικής πίεσης.
• Στην παράτυπη αλλαγή χρήσεων ακινήτων σε αστικά κέντρα.

Όταν η ζήτηση για μικρότερες μονάδες υπάρχει, η απαγόρευσή τους δεν εξαφανίζει τη ζήτηση. Τη μεταφέρει.

Η Κυπριακή Πραγματικότητα

Σήμερα παρατηρούνται:

• Αναδιαρρυθμίσεις παλαιών διαμερισμάτων χωρίς ουσιαστικό πολεοδομικό επανέλεγχο.
• Δημιουργία επιπλέον υπνοδωματίων σε χώρους που αρχικά σχεδιάστηκαν διαφορετικά.
• Υπερεντατικοποίηση χρήσης σε κτίρια προηγούμενων δεκαετιών.

Το αποτέλεσμα δεν είναι καλύτερη ποιότητα ζωής. Είναι:

• Μη βέλτιστες εσωτερικές διατάξεις.
• Πιθανές επιβαρύνσεις σε συστήματα αερισμού και υποδομών.
• Απουσία θεσμικού ελέγχου ως προς τη λειτουργικότητα.

Με άλλα λόγια, η αυστηρή ρύθμιση στα νέα έργα δεν αποτρέπει τη δημιουργία μικρότερων μονάδων. Απλώς μεταφέρει τη διαδικασία στα υφιστάμενα κτίρια, χωρίς ενιαίο πλαίσιο ποιότητας.

Το Παράδοξο της Πολιτικής

Αν η πολιτεία επιτρέπει μόνο «μεγαλύτερα» διαμερίσματα στα νέα κτίρια, αλλά η αγορά συνεχίζει να δημιουργεί μικρότερους χώρους μέσω αναδιαρρυθμίσεων παλαιών ακινήτων, τότε:

• Οι νέες αναπτύξεις αποθαρρύνονται.
• Το υφιστάμενο απόθεμα υπερφορτώνεται.
• Η ποιότητα ελέγχου μειώνεται.
• Η διαφάνεια περιορίζεται.

Στην πράξη, τιμωρείται η οργανωμένη, αδειοδοτημένη ανάπτυξη και επιβραβεύεται η αποσπασματική προσαρμογή.

Η Οικονομική Διάσταση

Όταν η ρύθμιση δεν επιτρέπει στην προσφορά να ανταποκριθεί ευέλικτα:

• Η τιμή των «σπάνιων» μικρών μονάδων αυξάνεται.
• Δημιουργείται τεχνητή έλλειψη.
• Οι επενδυτές στρέφονται σε παλαιά ακίνητα με χαμηλότερο κόστος εισόδου.

Η αγορά, ουσιαστικά, στέλνει μήνυμα: υπάρχει ζήτηση για διαφορετική τυπολογία.

Η θεσμική απάντηση δεν μπορεί να είναι η άρνηση της πραγματικότητας.

Θεσμική Ενσωμάτωση αντί για Άτυπη Παράκαμψη

Η κατάργηση των ελάχιστων εμβαδών — με ταυτόχρονη διατήρηση αυστηρών ποιοτικών κριτηρίων — θα επιτρέψει:

• Διαφανή δημιουργία μικρότερων μονάδων.
• Έλεγχο εργονομίας και φυσικού φωτισμού.
• Σωστή κατανομή φορτίων σε κοινόχρηστες υποδομές.
• Καταγραφή και εποπτεία της πραγματικής χρήσης.

Η επιλογή δεν είναι «χαλαρή αγορά» ή «αυστηρή αγορά».
Η επιλογή είναι μεταξύ ρυθμισμένης ευελιξίας και ανεπίσημης προσαρμογής.

Το Δίδαγμα από Άλλες Αγορές

Σε ευρωπαϊκές πόλεις όπου οι κανονισμοί παρέμειναν άκαμπτοι, παρατηρήθηκε αύξηση άτυπων εσωτερικών διαχωρισμών και υπερεντατικοποίηση χρήσης υφιστάμενων κτιρίων. Αντίθετα, όπου δόθηκε ευελιξία υπό ποιοτικό έλεγχο, η αγορά ενσωματώθηκε θεσμικά.

Η υπερρύθμιση δεν σταματά την εξέλιξη.
Απλώς τη μετατρέπει σε μη ελεγχόμενη.

Συμπέρασμα

Η Κύπρος βρίσκεται σε ένα σημείο επιλογής. Μπορεί:

• Να διατηρήσει άκαμπτα ελάχιστα εμβαδά και να παρακολουθεί την αγορά να τα παρακάμπτει μέσω αναδιαρρυθμίσεων παλαιών ακινήτων.

ή

• Να αναγνωρίσει τη μεταβαλλόμενη ζήτηση και να ενσωματώσει την ευελιξία στο θεσμικό πλαίσιο, διασφαλίζοντας ποιότητα, διαφάνεια και έλεγχο.

Η ιστορία των αγορών δείχνει ότι όταν η ρύθμιση δεν προσαρμόζεται, η πραγματικότητα την ξεπερνά.

Το ερώτημα δεν είναι αν η αγορά θα αλλάξει.
Έχει ήδη αλλάξει.

Το ερώτημα είναι αν η πολιτεία θα επιλέξει να την καθοδηγήσει — ή να την κυνηγά εκ των υστέρων.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΑ

Δημοσιονομικό: Πιέσεις στην οικονομία από τον πόλεμο στο Ιράν και «γραμμή άμυνας»